广州开发商预期交房，购房者可以解除合同吗？

咨询及：（梁庆华），

律师解答：逾期交房的，购房者是否可以据此解除合同？这一问题得看当事人的约定和法律的规定。

1、如果预售合同中明确约定了，预售方在逾期交房时可以解除合同，则当条件发生时，理应按约定实行；

2、根据相关的司法解释，对于逾期交房的，催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时仍不能按时交付的，购房人请求解除合同方能得到法院支持；这里应该注意的是，当迟延交房发生后，购房人在一年以内都没有催告开发商的，可以视为其放弃解除权的行使。购房人在行使合同解除权时，应当通知开发商。开发商自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按购房人累计已付款的3%向其支付违约金。开发商有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。

3、对于逾期交房的，购房人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自合同规定的后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

4、逾期不超过90日（该日期双方约定），自合同约定的后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向购房人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同仍可继续履行。

应该值得注意的是，开发商交付房屋逾期达到一定的天数，如90日之后，购房者是可以退房的，此时的前提条件是购房者没有接收此房屋；如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发商支付违约金的补偿方式了。

此外，如果开发商将没有达到合同约定的，交付使用条件的房屋进行交付时，而购房人又接收了房屋，当房屋实际达到交付条件时，购房人不能以此为由，要求开发商承担逾期交房的违约责任。因为无论是开发商在交房时没有出示证明文件，还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为，变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，原来关于交房的约定已经失效，购房人不能以此来追究开发商的违约责任。　　

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